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不動産売却

2019.09.16

不動産売却で知っておきたい登記事項証明書(登記簿謄本)の読み方

登記事項証明書や登記簿謄本には、これから売却しようとする土地や建物に関する情報が記載されています。土地や建物の概要、所有者は誰か、抵当権は設定されているか、といった情報を読み取ることができます。不動産仲介業者に売却を依頼した場合は仲介会社が取得し内容を確認してくれることが多いですが、土地建物のオーナーも登記されている内容を把握しておくほうがよいでしょう。

 

■「表題部」と「権利部」それぞれに書かれていること
「登記事項証明書」には、登記所のコンピュータに記録された情報が記載されます。申請すると、必要な情報がプリントアウトされた用紙を受け取ることができます。

いっぽう登記された内容が、コンピュータではなく紙製の帳簿に記録されている場合があります。「登記簿謄本」は紙製の帳簿に記載された内容を、申請者の求めに応じてコピーしたものです。

登記事項証明書と登記簿謄本の記載内容に違いはありません。

登記事項証明書は「表題部」「権利部」の2つで構成されます。権利部はさらに「甲区」「乙区」に分かれています。

表題部には土地や建物が「どこにあるか」「広さはどのくらいか」などの情報が記載されます。
土地・・・所在、地番、地目(土地の現況)、地積(土地の面積)など
建物・・・所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積など

権利部(甲区)には所有者は誰か、いつ、どのような原因で不動産を取得したのかが書かれています。所有権移転、所有権に関する仮登記、所有権抹消、差押、買戻、破産なども記録されます。

権利部(乙区)には、所有権以外の権利に関する情報が書かれています。たとえば抵当権設定、地上権設定、地役権設定などです。

■不動産売却のときには特にチェックしておきたい事項
不動産売却前には特に、次の内容をチェックしましょう。

■所有者の情報
まず「間違いなく自分の土地や建物として登記されているか」を確認しましょう。

■相続登記が行われているか
不動産の名義人が亡くなったときは、相続登記が必要です。相続登記が行われておらず、相続した土地や建物の名義が変更されていないケースは意外に多いので注意しましょう。

■抵当権抹消登記が行われているか
住宅ローンを利用して購入した土地の場合、ローンを払い終えた後に、抵当権抹消登記が間違いなく行われているかどうかもチェックします。

■印鑑証明の住所と登記事項証明書の所有者の住所が一致しているか
土地建物の所有者が引っ越しをしている場合は、所有者の住所が最新のものになっているか確認しましょう。印鑑証明の住所と登記事項証明書に書かれた所有者の住所が同じでなければ、不動産売却手続きが進まなくなります。
印鑑証明の住所が変わっている場合は、土地や建物の所有者の住所も変更しておかなければなりません。

■測量がいつごろ行われたか
隣人との土地境界問題を避け、買主に安心してもらうために、測量が必要な場合があります。そもそも測量が行われていなかったり、以前の測量から何十年も時間が経っている場合には、改めて測量をし、境界や地積を確定させた上で売買するほうがよいでしょう。登記事項証明書で、いつごろ測量が行われたかを確認しましょう。

■登記事項証明書を自分で取得する方法は?
不動産売却を仲介会社に依頼した場合は、仲介会社が登記事項証明書を取得し、内容の確認も行ってくれることがほとんどです。もしも自分で登記事項証明書を取得したい場合はどうすればよいかを知っておきましょう。

法務局で取得することができる
かつては、不動産の所在地近くの法務局でなければ、当該不動産の登記簿謄本を取得することができませんでした。しかし、コンピュータによる情報管理と共有が進んだ現在は、どの法務局でも目的とする不動産の登記事項証明書を取得することができます。

最寄りの法務局に出向き、窓口に用意されている申請用紙を提出しましょう。
1通あたり600円がかかります。土地と建物、両方の登記事項証明書が必要な場合は、合計1200円がかかります。

登記簿の請求をするとき、土地の地番、建物の家屋番号を調べておくと、手続きがスムーズに進みます。地番、家屋番号は登記済権利証、固定資産税の納税通知書、自宅を購入した際の売買契約書などに記載されています。これらの書類が見当たらない場合は、土地や建物を管轄する法務局に、電話で「地番照会をしたい」と申し出て、物件の住所を告げると教えてもらうことができます。

■まとめ
不動産売却をする前に、土地や建物の概要、所有者や抵当権など権利関係の情報について、登記事項証明書(登記簿謄本)で確認しましょう。不動産仲介会社に任せるだけでなく、不動産オーナーも登記事項証明書(登記簿謄本)の内容を読み取れるようになりましょう。

河野陽炎
金融・経済関係の原稿を多く手がける。次々と改正される法律や、発売される数多くの金融商品が、1人の生活者としての私たちにどのような影響を与えるのか、という点を大切に執筆活動を行う。
大阪・泉州の郊外で、農家をリノベーションした住宅を自宅兼オフィスとする。
趣味はディンギーヨットに乗ること、資格を取ること、怖い話とウルトラマンの研究。

掲載内容は2019年09月16日時点の情報です。最新の情報とは異なる場合がありますので、あらかじめご了承ください。

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