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不動産売却

2019.09.30

不動産売却はいつが良い?売り時を見極める3つのポイント

不動産売却はいつが良い?売り時を見極める3つのポイント
不動産売却を考えている人は、当然ながら不動産を高く・早く売りたいと思っているでしょう。しかし、不動産が高く・早く売れる時期は需給バランスや全体市況によるので一概にはいえません。

ただし、ランニングコストが上昇する直前に売ったり、築年数の節目を意識して売ったりすることで、売り時のポイントを見極めることはできます。この記事では、売り時を見極める3つのポイントについて解説します。

■大規模修繕の周期を見極める

不動産の売り時を見極める1つ目のポイントは、大規模修繕の周期を見極めることです。この点に関して以下を知っておきましょう。

・大規模修繕中は不動産売却しにくい
・大規模修繕の周期を調べる方法

○大規模修繕中は不動産売却しにくい

そもそも大規模修繕とは、外壁の補修作業や屋上の防水工事など、建物の外観を含んだ大規模な修繕工事をすることです。

そのような大規模修繕工事の場合、建物のまわりに足場を作る必要があるので、建物全体が幕で覆われます。

修繕期間は建物の規模によりますが、たとえば大規模なマンションの場合は数か月以上の期間を要することもあるので、その期間中はずっとマンションが幕で覆われているということです。

そうなると、そのマンションの購入検討者はマンションの外観を確認できないですし、室内の陽当たりも悪くなるため、不動産売却がしにくくなります。

○大規模修繕の周期を調べる方法

大規模修繕の周期を調べる方法は、マンションであれば長期修繕計画を確認することです。マンションの場合は12年周期で大規模修繕を計画していることが多いですが、長期修繕計画で正確なタイミングを確認しておきましょう。

また、仮に戸建を売却する場合は、自分で大規模修繕(リフォーム)を計画できるので、当然ながら大規模修繕中に不動産売却するのは避けた方が良いでしょう。

■修繕積立金の上昇周期を知る

不動産の売り時を見極める3つ目のポイントは、修繕積立金の上昇周期を知ることです。この点については、以下を知っておきましょう。

・修繕積立金は上昇する可能性がある
・ランニングコストが上昇するとデメリットが大きい

また、上記はマンション売却の話であり、戸建売却の際は関係ありません。

○修繕積立金は上昇する可能性がある

まず、多くのマンションでは、修繕積立金に関して以下2つのどちらかの方式を採用しています。

・一時金方式
・段階積み上げ方式

一時金方式とは、「○年後に30万円徴収」のように、あらかじめ修繕積立金の追加徴収額と時期を決めておくことです。時期や金額はマンションによりますが、大規模修繕に合わせて時期を定めている場合が多いです。

また、段階積み上げ方式とは、「○年後に30%ずつアップしていく」など、周期と上昇利率をあらかじめ決めておく方式になります。

どちらの方式も、まずは長期修繕計画で修繕項目とおおよその修繕金を予測しておき、その計画から逆算して決めるという流れです。

○ランニングコストが上昇するとデメリットが大きい

ランニングコスト(修繕積立金)が上昇してしまうと、不動産売却はしにくくなります。というのも、ランニングコストの上昇は月々返済額の上昇につながるので、実質「物件の価格が高くなる」ことと変わらないからです。

たとえば、段階積み上げ方式を採用しているマンションがあり、元々8,000円だった修繕積立金が30%アップして、先月から10,400円(+2,400円)に上がったとしましょう。

仮に、購入検討者が金利1.18%(借入期間35年)の住宅ローンを組んで物件を購入しようとしているなら、借入金額(物件価格)が85万円増えると月々2,471円に支払いになります。

つまり、購入する側からすると、修繕積立金が2,400円アップするということは、物件価格が85万円上昇しているのと同じインパクトになるということです。

だからこそ、修繕積立金の上昇リスクをあらかじめ調査し、できるだけ上昇する前に売らなくてはいけません。

■築年数の節目を考える

不動産の売り時を見極める3つ目のポイントは、築年数の節目を考えることです。不動産の購入を考えている人の多くは、まず不動産ポータルサイトなどで物件を検索します。

そして、多くのポータルサイトでは、築年数を3・5・7・10年(後は5年周期)で検索するようになっています。そのため、この築年数の節目を意識し、節目を超えないタイミングで売るのがベストなのです。

たとえば、築9年11か月の物件は、後1か月もすれば築10年を超えてしまいます。そうなると、この物件は築10年以内で検索すると弾かれてしまうので、「築10年以内の物件を探している検討者」に対しては露出すらしません。

そのため、築年数の節目は意識して、節目に迫ったタイミングは売り時といえます。

■まとめ

このように、不動産の売り時は、まず大規模修繕の周期を調べ、修繕積立金の増額リスクを調査しましょう。

大規模修繕期間が迫っていれば、幕がかかる前に売った方が良いですし、修繕積立金が上昇するリスクがあれば、その前に売った方が良いです。それらを加味した上で、築年数の節目を意識して売り時を検討すると良いでしょう。

掲載内容は2019年09月30日時点の情報です。最新の情報とは異なる場合がありますので、あらかじめご了承ください。

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