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不動産売却

2019.10.14

不動産売却や相続のとき必要な「所有権移転登記」とは?

不動産売却や相続で不動産の所有権が他の人に移ったときは、法務局で所有権移転登記を行います。不動産仲介会社に売却を依頼した場合は、司法書士の手配なども含めて不動産仲介会社にお任せできることも多いです。ただ、オーナーの大切な不動産にかかわる手続きなので、オーナーとして所有権移転登記について確認しておきましょう。

■所有権移転登記に必要な書類は?
所有権移転登記は法務局(登記所)に申請します。オーナーが自分で行うこともできますが、司法書士に依頼する人も多いです。

所有権移転登記に必要な書類を紹介します。

■不動産売却による所有権移転登記の場合
〇売主が必要とする書類
・不動産売買契約書
・登記識別契約書または登記済証
・実印
・印鑑証明書(発行から3か月以内のもの)
・固定資産評価証明書

〇買主が必要とする書類
・住民票
・認印

■相続による所有権移転登記の場合
・被相続人の戸籍謄本(出生から死亡まで)
・被相続人の除住民票または戸籍の附票
・相続人全員の戸籍謄本または抄本(被相続人が亡くなった後に発行されたもの)
・不動産を相続する人の住民票または戸籍の附票
・遺言書、遺産分割協議書、相続分がないことの証明書、相続放棄の受理証明書など
・固定資産税評価証明書

■所有権移転登記は司法書士に依頼することが多い
仕事を持つ人が所有権移転登記に時間や労力を割くのは大変です。仕事を休んだり、書類を揃えたりする労力を考え、司法書士報酬がかかっても司法書士に依頼する人も多いのが現実。プロに依頼すれば、申請の上でのミスなども防ぐことができます。

不動産仲介会社に売却を依頼する場合は、その会社が司法書士を紹介してくれることが多いです。

なお、司法書士に手続を委任する旨の委任状が必要となります。

司法書士に支払う報酬について、現在は規定などがありません。平成10年までは「司法書士報酬規定」が、平成15年までは「報酬額基準」が存在していましたが、すでに廃止されています。そのため、司法書士事務所によって報酬額が異なります。

日本司法書士会連合会が実施している「司法書士の報酬アンケート」2013年(平成25年)2月実施分の結果が参考になります。
https://www.shiho-shoshi.or.jp/html/smart/consulting/pdf/questionnaire.pdf

「売買を原因とする土地1筆及び建物1棟(固定資産評価額の合計1,000万円)の所有権移転登記手続の代理業務を受任し,登記原因証明情報(売買契約書等)の作成及び登記申請の代理をした場合」の各地区ごとの「全体の平均値」は次の通りです。

北海道地区33,058円
東北地区 35,195円
関東地区 44,417円
中部地区 45,779円
近畿地区 54,800円
中国地区 42,375円
四国地区 48,496円
九州地区 41,934円
あくまで平均値であり、売買する土地や建物の固定資産評価額がいくらか、金融機関で売買代金決済を行う際に司法書士の立ち合いを求めるかなど、司法書士に依頼する内容によって報酬額も異なります。

■不動産売却が進む中でこんな問題が起こることも
不動産売却がスムーズに進み、関係者全員が元気で納得して全ての手続きを終えることができればいいのですが、売主や買主が高齢、病気がちなどの事情がある場合、下記のような問題が起こることもあります。

〇例1 売買契約成立後、まだ所有権移転登記がなされていない時期に売主が亡くなった場合
売主(登記義務者)は所有権移転登記をする義務を果たさずに亡くなっていますので、売主の相続人は所有権移転登記の義務を継承することになります。

相続人全員が「登記義務者」となりますので、相続人全員で所有権移転登記を申請します。相続人が複数いる場合は、その全員が義務者となり、相続人1人のみで所有権移転登記を行うことはできません。

〇例2 売買契約成立後、まだ所有権移転登記がなされていない時期に買主が亡くなった場合
買主の相続人の1人が申請人として、売主から買主へ名義を移すための所有権移転登記を申請することができます。相続人全員で申請をする必要はなく、1人で行うことができます。

ただし、あくまでも「売主から買主へ」の所有権移転であって、相続人に直接名義を移転することはできません。

売主や買主が不動産売買の諸手続きを進めている途中で亡くなった場合、売買契約がただちに無効になるとは限りません。売買に関する手続きがどこまで進んでいたのか、必要な手続きは何か、相続人はどのような義務を負うのかを確認しましょう。

信頼のできる不動産仲介会社や司法書士ならば、相談に乗ってくれるでしょう。

■まとめ
不動産の売買や相続があった場合、所有権移転登記を完了させることで、売主、買主、相続人などの不動産に対する権利が明らかになります。後のトラブルを防ぐためにも、必ず所有権移転登記を完了させましょう。

河野陽炎
金融・経済関係の原稿を多く手がける。次々と改正される法律や、発売される数多くの金融商品が、1人の生活者としての私たちにどのような影響を与えるのか、という点を大切に執筆活動を行う。
大阪・泉州の郊外で、農家をリノベーションした住宅を自宅兼オフィスとする。
趣味はディンギーヨットに乗ること、資格を取ること、怖い話とウルトラマンの研究。

掲載内容は2019年10月14日時点の情報です。最新の情報とは異なる場合がありますので、あらかじめご了承ください。

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