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不動産売却

2018.08.06

不動産売却の流れを知ろう!不動産売却は査定が一番大切

不動産を売却する過程において、最も重要なのは「査定」です。今回は不動産売却の全体的な流れを解説しつつ、査定が大切な理由を解説していきます。

不動産売却の流れ

不動産売却の流れは以下の通りです。

・査定

・媒介契約

・売却活動

・申し込み、契約

・引渡し

○査定

査定とは、「恐らくこれくらいで売れるであろう」という価格を、不動産会社が売主に提示することです。不動産会社から提示される査定金額をチェックした後に、売却するかどうかの判断をする売主もいます。

また、売主が仲介を依頼する不動産会社を選ぶときは、査定によって不動産会社の見極めを行います。そのため、査定は「不動産会社の見極め」という重要な役割を担います。

○媒介契約

媒介契約とは、不動産会社に自分の不動産売却を正式に依頼することです。媒介契約を締結した後に、本格的に不動産売却がスタートします。

○売却活動

売却活動としては、主に以下のことが挙げられます。

・広告による集客活動

・実際に部屋を見せる内見

・価格の交渉

これらは基本的に不動産会社が主導しますが、内見の際は売主もスケジュール調整などで協力する必要があります。

○申し込み、契約

価格や引渡し日の交渉が終われば、買主から申し込みを受けます。申し込みから、概ね1週間以内に売買契約を結ぶのが流れです。

○引渡し

売買契約を結んで、概ね1か月~1.5か月程度で物件の引渡しを行います。引渡しをすることで、売買代金をもらい、不動産の所有権が買主に移転します。

 

査定とは何か?

不動産売却の流れが分かったところで、次は査定にフォーカスを当てて解説します。上述の通り、査定は「不動産会社選び」において重要な役割を担っており、仲介を依頼する不動産会社によって売却価格とスピードが大きく異なります。つまり、不動産売却において「査定」は非常に重要なフェーズになのです。そんな査定については、以下の点を理解しておきましょう。

○机上査定と訪問査定

査定には、机上査定と訪問査定という2つの種類があります。机上査定とは、不動産会社が物件を見る前に行う査定です。訪問査定は、机上査定の後に不動産会社が実際に不動産を見学し、正式な査定額を提示することです。

○取引事例比較法

査定方法は、主に取引事例比較法を利用します。取引事例比較法とは、査定する物件と似たような物件の成約事例をピックアップし、その成約価格を参考に査定額を算出する方法です。

この取引事例比較法を利用して、不動産会社が机上査定額を売主に提示します。その後、売主が不動産会社に訪問査定を依頼するのが流れです。

なお、査定は机上査定も訪問査定も無料で行うことが可能です。また、机上査定をしたからといって訪問査定する義務があるわけではなく、机上査定を飛ばして最初から訪問査定を行うこともできます。

 

査定で見極めるのは「根拠」

査定するときの注意点は以下の点になるので、査定する前にしっかりと理解しておきましょう。

・複数社に査定依頼する

・査定金額ではなく「根拠」を見極める

○複数社に査定依頼する

まず、査定依頼するときは一社だけではなく複数社に査定依頼しましょう。というのも、不動産会社によって、エリアや物件種類などの得手不得手があり、査定額が異なるからです。ほとんどの不動産会社が取引事例比較法を利用しますが、周辺の成約事例への見解が異なるのです。

たとえば、B市の不動産の査定依頼をするとき、B市で不動産の売却実績があるZ社と、売却実績がないY社であれば、査定額に大きな違いが出てくる可能性があります。その査定額の違いを見比べることで優良な不動産会社が見極められるので、複数社への査定依頼は重要なのです。

○査定金額ではなく「根拠」を見極める

複数社に査定依頼するときの注意点は、査定「金額」ではなく、その金額を算出した「根拠」を見極めることです。その理由は、媒介契約取得のために「高い」金額を提示する不動産会社がいるからです。

売主からすると、査定金額が高いと嬉しいものです。同じ不動産でも、A社が3,000万円の査定金額で、B社が3,300万円であれば、心理的にはB社に依頼したいと思う人が多いはずです。

しかし、ほかの不動産会社と比べて極端に高い査定金額の場合は、「媒介契約を取得するためだけの査定額」かもしれません。つまり、売主の気を引くために高い査定額で提示しておき、結局、いざ売り出したらズルズルと価格を下げていくというわけです。このケースは売却期間が延びる場合が多く、結局不動産価格は下落しやすいので注意しましょう。

そのような不動産会社に引っかからないように、きちんと査定額の根拠を見極めることが重要です。査定額はどの物件を参考にしたのか?会社の売却実績はあるのか?競合物件のイメージはできているのか?などが見極めにつながるポイントです。

 

まとめ

このように、不動産売却の流れの中で「査定」は重要です。査定は無料で行うことができるので、5~6社ほどに査定依頼することをおすすめします。その上で、査定額の根拠を見極めて、優良な不動産会社を選択しましょう。

 

監修

[ライター]

nakamura

[経歴]

不動産ディベロッパーで新築マンション・戸建ての売却、中古マンション・戸建ての仲介、投資用マンションの仲介および用地取得などに携わったのち独立。現在は、新卒採用コンサルティングを行うかたわら、不動産仲介のヘルプ(物件案内~クロージング)も手がける。

[保有資格]

宅地建物取引士

掲載内容は2018年08月06日時点の情報です。最新の情報とは異なる場合がありますので、あらかじめご了承ください。

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