不動産売却は大阪市西区の阿波座駅より徒歩2分[トヨタホーム近畿株式会社]

文字サイズ

文字サイズ

トップ > 不動産売却の教え > どのように決まる?土地の査定ポイントとは
不動産売却

2018.09.10

どのように決まる?土地の査定ポイントとは

土地の売却を検討している人の中には、どのようにして価格が決められるのか知りたいと考えている人も多いでしょう。できるだけ高く売りたいとは思っても、立地条件以外でも評価されることがあり、その目安はなかなかわからないものです。ここでは、土地はどのように査定されるのか、そのポイントを紹介します。

 

土地の査定で重要なポイント

土地の査定をするときには、次の6つのポイントがあります。詳しく確認しましょう。

・面積

土地を購入したい人の目的によって、必要な土地の面積は違いますが、たとえば、住宅用地を求めている人が必要とする広さが確保されている土地は、住宅用地としての査定ポイントが高いでしょう。極端に狭い土地などの場合、買う側の用途が限られてくるため、すぐに売却したいと思っていても難しい傾向があります。

・地形

形が変形している土地は、査定のマイナスポイントになりやすいでしょう。たとえば、三角形の土地や台形の土地は、広さにもよりますが、建物を建てたときに不自然に余るスペースが生まれやすくなります。また、旗竿地は土地の一部しか道路に面していませんので、マイナスポイントとなる傾向があります。奥行や幅も関係しますが、シンプルな長方形が売れやすい土地といえるでしょう。

・高低差

敷地内の高低差も気になる部分です。道路よりも敷地内が低くなっている土地は、マイナスポイントになりやすいでしょう。高低差の規模にもよりますが、道路よりも大幅に下がっている場合、水はけが悪くなる可能性があることや、玄関部が道路よりも下になり階段の設置が必要になるなどコストもかかります。

・方角

土地の方角は、特に住宅用地で価値が変わることがあります。たとえば、住宅地の場合、南側に道路がある南面の土地は、売れやすい傾向があります。また、東南角地はもっとも人気があるといわれます。北側に道路がある北面の土地に比べ、販売価格は高めに設定されていることが多いため、査定ポイントも高い可能性があります。

・道路との関係

土地と道路の関係で、方角も大事ですが、土地が接している道路の幅(幅員)も重要です。道路幅が4m未満と狭い場合、敷地内で建築するときには、道路から一定の距離を後退させて建てなければならなくなります。後退することが条件となることで、土地の査定はマイナスポイントになりやすいでしょう。

・近隣状況

土地の広さ、地形、方角、道路との関係がよくても、近隣状況が悪いと「悪い土地」と判断されることがあります。たとえば、土地の隣が資材置き場であったり、ゴミ屋敷になっていたりすると、印象がよくないため、売れにくい傾向があるでしょう。また、大きな建物があって、日当たりが悪いのが一目瞭然の土地などは、査定ポイントとしても印象は悪くなる可能性があります。

 

過去の売却事例も重要

最終的に土地の査定価格を決めるときは、似た条件での過去の売買取引を参考にしています。実際に、どのような条件の土地が、どのくらいの価格で売買されたのかは、非常に重要なポイントになります。

個人でも、国土交通省の不動産取引価格情報検索を利用すると、過去の不動産取引を確認することができます。同じような条件の土地を判断するのは難しいかもしれませんが、住所地でのおおよその相場を調べておくことはできるでしょう。

 

立地条件はわかりやすい判断材料

土地の査定価格の大きなポイントのひとつは、立地条件でしょう。評価されやすい要件を確認しましょう。

・最寄り駅やバス停からの距離

駅に近いところや、バス停に近いなど、交通の利便性がよい土地は、査定の評価も高くなります。

・学校の近く、買い物が便利

小学校や中学校などが近いことや、スーパーやドラッグストアなど生活用品の商業店舗が近いこと、銀行や病院が近いことなど便利な土地は、査定評価が高いでしょう。

・地盤の状態

土地の地盤状態は大切なポイントです。軟弱な地盤は、補強工事のコストがかかることや、将来的な地盤沈下の不安もあります。大きな地震のときに液状化になるリスクもありますので、軟弱な地盤よりも強固な地盤の方が「よい土地」の評価となりやすでしょう。

 

まとめ

駅に近い、学校に近いなど、土地の立地条件がよいと、査定価格が有利になることはなんとなくイメージできても、土地の面積や地形、方角や道路の関係などは、個人ではなかなか判断がつかないものです。もしかしたら、自分の土地に思わぬマイナスポイントがあるかもしれません。査定は、不動産会社など専門の人に相談して判断してもらうことをおすすめします。

 

監修

[ライター]

岩野 愛弓

[経歴]

注文住宅会社に15年以上従事し、不動産売買業務の他、新築・リフォームの内外装、家具・建具造作の現場監修を行う。オリジナルデザインの住宅を数多く経験。不動産・住宅専門の執筆活動も行っている。

[保有資格]

宅地建物取引士

掲載内容は2018年09月10日時点の情報です。最新の情報とは異なる場合がありますので、あらかじめご了承ください。

簡単60秒入力で無料売却査定依頼! 簡単60秒入力で無料売却査定依頼!

  • step_01 step_01

  • step_02 step_02

  • step_03 step_02

  • step_04 step_02

下矢印

©HeartRails Geo API

マンション、土地、一戸建の居住用不動産のほか、投資用不動産や、事業用不動産もお任せください。
また、権利関係の難しい借地権や底地権などの不動産についてもお気軽にご相談ください。

ページトップへ