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不動産売却

2018.09.24

土地を売却するなら更地か古家付かどっちがいいの?

築年数が古い中古住宅を売却するときに、解体して更地にするべきか、古家付にするべきかで悩む人が多いのではないでしょうか。解体費用はかけたくないけど、更地のほうが早く売れるかもしれないし、と考えている人もいるかもしれません。どちらがよいかは、不動産の条件によって判断に違いがあります。ここでは、更地か古家付か、それぞれのメリット・デメリットを確認しましょう。

 

古家付で売却するメリットとデメリットとは

古家付で土地を売却するときのメリット・デメリットには、どのようなことが考えられるでしょうか。

●古家付売却のメリット

・解体費用が節約できる

土地の上にある建物を解体する必要がないため、解体費用が発生しないことは大きなメリットです。たとえば、2階建ての住宅を解体するには、おおよそ100万円程度の解体費がかかります。古家付で中古住宅として売却すれば解体費を節約することができます。

・固定資産税の特例を受けられる

不動産を所有していると、固定資産税がかかりますが、土地の上に住宅があると、小規模住宅の特例として、土地の固定資産税が軽減されます。建物を解体した場合は、特例を受けることができなくなり、土地の固定資産税があがってしまいます。

●古家付売却のデメリット

・建物の瑕疵担保責任がある

中古住宅として売却すると、建物の瑕疵についてトラブルが起きやすい点は注意しなければなりません。特に、もともと解体するかしないか迷っているような古い建物の場合、雨漏りやシロアリなどのトラブルがあるかもしれません。買主に瑕疵担保責任の免除を了承してもらうなど、契約時に対応が必要です。

・古家があることで売れにくい

売主側からすると、古家があることで解体費を節約できますが、中古住宅ではなく、土地だけを求める買主にとっては、更地にする手間や費用がかかるため、すぐに買いたい物件となりにくい傾向があります。

 

更地で売却するメリットとデメリットとは

更地で売却するときのメリット・デメリットには、どのようなことが考えられるでしょうか。

●更地で売却するメリット

・土地を利用しやすい

更地の状態で土地があると、買主側としては、即建物を建てることができるため、古家がある状態と比較すると、売れやすい傾向があります。

・建物の瑕疵担保責任がなくなる

土地だけで売却できるため、中古住宅での売却と違い、建物の瑕疵担保責任を負う必要はありません。

●更地で売却するデメリット

・解体費がかかる

更地にすることで、建物を解体する費用がかかります。すぐに売れるとは限らなくても、先行投資として費用が発生します。

・固定資産税が高くなる

土地の上に建物がないため、固定資産税の小規模住宅の特例が適用されなくなり、軽減税率ではなくなります。そのため、更地の場合は、土地の固定資産税が高くなることがデメリットといえます。

 

リスクを考慮して判断することが重要

中古住宅で売っても、更地で売っても、それぞれにメリット、デメリットがあります。

古家付で売却する場合は、建物の瑕疵についてリスクがあり、もしも修繕を求められたら、かなり費用がかかることもあります。瑕疵の範囲がどの程度ありそうかは、建物を事前に調べ、判断することが大切となるでしょう。

建物の瑕疵責任は、中古住宅ではトラブルがかなり発生しやすいものです。基本的には売主が負担することになるため、デリケートに対処していかなければなりません。

また、更地で売却すれば、建物の瑕疵のリスクはなくなりますが、解体費の先行投資があること、固定資産税の増額が発生することなど、早く売却できなければ、先に経費の負担かかるリスクがあります。更地にしたからといって、どのような立地条件であってもすぐに売れるとは限りません。

どちらにすればよいか、適切な判断は個人では難しい面があります。また、過去に売却の経験がある、知人や家族との相談だけで決めることは避けたいことです。

土地の立地、面積、地形、道路との関係、近隣状況などによって、どのような売り方が最適か、よく検討する必要があります。専門の知識と経験を持つ、取引情報に詳しい不動産会社などに相談したほうがよいでしょう。

 

まとめ

今回は、古家付で売却する場合と、更地で売却する場合のそれぞれのメリット・デメリットと、それぞれのリスクについて紹介しました。のちのち後悔しないために、最終的にどちらが最善なのか、個人だけで判断することなく、親身に話を聞いてくれる不動産会社に相談して、方向性を判断することをおすすめします。

 

監修

[ライター]

岩野 愛弓

[経歴]

注文住宅会社に15年以上従事し、不動産売買業務の他、新築・リフォームの内外装、家具・建具造作の現場監修を行う。オリジナルデザインの住宅を数多く経験。不動産・住宅専門の執筆活動も行っている。

[保有資格]

宅地建物取引士

掲載内容は2018年09月24日時点の情報です。最新の情報とは異なる場合がありますので、あらかじめご了承ください。

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