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不動産売却

2018.12.03

不動産会社によって違う査定価格の実態とは?

「不動産を売却したいけど、たくさんの会社に見積もりをお願いするのは大変そう」と考えていらっしゃる方は多いと思います。だからこそ、不動産の仲介会社を選ぶのは慎重になりますよね。「どこも同じでしょ?」と考えていらっしゃる方もいるかもしれません。

実は、査定価格が不動産会社によって異なるのはご存知でしょうか?今回はなぜ査定価格が各社で変わるのか、査定方法や営業スタイルについての違いを見ていきたいと思います!

 

売却査定の方法ってどんなものがあるの?

売却査定の算出方法は「取引事例比較法」、「収益還元法」、「原価法」が代表されます。この3つはどんな特徴があるのでしょうか?早速見ていきましょう。

 

査定をお願いする不動産に対して条件の近しい取引事例を多く集め、収集した情報からいくつかの事例を選択します。さらに、取引された価格の事例から必要に応じて対象不動産の事情補正や時点修正を行い、地域要因や個別要因の比較を参考に査定対象の不動産の価格を求める方法です。

取引事例比較法で鑑定される基準には、売却期間を短縮するために価格を下げて売った不動産などは排除されています。近隣の地域などの類似した地域において、査定対象の不動産と似ている不動産の取引が行われている場合に有効です。

 

「収益還元法」

査定をお願いする不動産が将来生み出すと予想される収益から収益価格を求める方法で、「直接還元法」と「DCF法」があります。直接還元法は通常1年間の収益の利回りで割る方法で、DCF法は一定の期間で得られる収益とその期間の後の物件の売却価格を予想し合計する方法です。一般に取引事例比較法や原価法と比べ、合理性が高いといわれています。

 

「原価法」

原価法とは、価格時点において査定をお願いする不動産を再度新築した場合の調達原価を求め、築年数に応じて原価修正を行い、価格を求める方法です。

 

不動産の売却査定は、一般的に「収益還元法」に基づき取引されることが多いようです。

 

何で不動産会社によって査定価格が違うの?

算出方法の違いをご紹介しましたが、査定価格が異なる要因は算出方法だけではありません。参考にする事例が異なる場合や、各社の営業スタイルの違いによっても査定価格は異なります。

不動産の取引は必ずしも相場通りに決まる訳ではありません。一般的には3ヶ月で売却予定の不動産が売れることを目標にした価格設定がなされるのですが、その価格で売れない場合は、価格を下げる必要があります。

査定価格が高くてもいつまでも売却ができなければ、価格を見直さなければならず、高い査定価格を出してくれた不動産の仲介会社が優れているという訳ではありません。その点は注意が必要です。

長期の期間をかけても少しでも高く売却したいと考えられるのか、長くても3ヶ月以内には売却したいと考えるのかは、売り手の方の意向によっても異なりますので、不動産仲介会社の営業スタンスと、ご自身のご意向が合うかどうかは相談して確認するのが一番です。

また、最近では中古マンションのAI査定のサービスも登場していますが、リフォームなどの個別の内容を査定基準に入れるのは難しく、価格も実際に売却できる価格よりも高く評価される場合が多いようです。戸建ての売却の場合は個別査定が一般的です。

 

自分にとって納得できる不動産会社を選ぶ方法とは?

では、自分にとって納得のできる不動産会社を選ぶ方法とは何なのでしょうか?前提にあるのが、査定の根拠を説明されて説明を受けたご自身やご家族が納得いくかどうかです。各不動産会社が選択した査定の根拠は、必ず明示しなければならないと定められています。査定の根拠が不明確な会社に出会った際は、査定価格だけを見るのではなく慎重に検討した方が良いでしょう。

まずは、査定を依頼し、各社の査定根拠が納得できるか確認することが大切です。ご自身でも、国土交通省のWEBサイトで実際に行われた不動産の取引価格を調べたり、各都道府県の基準値の価格を調べたりもできますので、平行して情報を収集してみるのも良いでしょう。

 

まとめ

いかがでしたか?

不動産の査定はプロではないと中々難しいものです。不動産は人生で一番大きな買い物である方が多いと思います。大切な不動産を売却する際は慎重に行いたいものですよね。皆様が正しい情報を得て、後悔のない取引ができると幸いです。売却を検討しようか悩んでいる方も、まずは査定の根拠をプロに説明してもらい、正しい知識を身につけていくのがオススメですよ。

 

監修

[ライター]

戸崎いずみ

[経歴]

大手信託銀行にて、資産運用・継承相談業務に従事。リクルート住まいカンパニーSUUMOカウンターの店長を務め、住宅相談業務を行う。

現在は金融・住宅をメインに執筆活動を行う。

[保有資格]

ファイナンシャルプランニング技能士検定2級

住宅ローンアドバイザー

 

掲載内容は2018年12月03日時点の情報です。最新の情報とは異なる場合がありますので、あらかじめご了承ください。

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