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不動産売却

2019.01.07

住宅ローン返済が困難な場合の任意売却とは

住宅ローン返済が困難になったときの方法のひとつに「任意売却」があります。任意売却を耳にしたことがある人はいても、どのような仕組みなのか理解している人は少ないのではないでしょうか。ここでは、任意売却とは何か、どのような流れで手続きをするのか、任意売却のメリット・デメリットなどについてお伝えします。

 

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの残債を全額返済することなく、売却の手続きができる売買方法です。

一般的な不動産取引では、住宅ローンを返済途中の不動産売却をする際に、一旦住宅ローンの残債を完済してから売却手続きを行います。不動産に金融機関の抵当権が設定されていることがほとんどであり、住宅ローンを完済すると抵当権の設定を外すことができ、別の所有者へと売却されます。

しかし、そもそも住宅ローン返済が滞っている場合、一旦住宅ローンの残債を完済することは非常に難しい状況であることが多く、住宅ローンの滞納が続くと金融機関から差し押さえられることになってしまいます。

金融機関からの差し押さえを避けるため、また、住宅ローンの残債を一括返済せずに不動産会社を通して売却手続きができるのが「任意売却」という方法なのです。

 

任意売却のメリット・デメリット

任意売却を選択することで、どのようなメリットとデメリットがあるでしょうか。

メリット

・滞納があることを知られない

・引越しの費用や時期などを相談できる

・競売よりも高値で売却しやすい

競売の場合は、裁判所で物件が公開されたり、インターネットから情報が漏れたり、競売調査の不動産業者が訪ねたりしてくるなど、差し押さえの状態にあることがご近所や第三者に知られる可能性が高くなります。

任意売却の場合は、一般的な売却方法と同じような扱いであるため、売却の意図が知られることはないでしょう。また、静かに売却の手順を進めたいときには、チラシ掲載やのぼりなどでの宣伝を避けることも可能です。

また、「○○日までに退去しなければならない」という一方的な期限ではなく、引越し時期などの希望や費用を交渉できることもメリットのひとつですね。

デメリット

・債権者の同意が必要になる

・競売になる可能性がある

・ブラックリストに載る

任意売却をするためには、債権者である金融機関の承諾が必要です。承諾を得る手続きは、個人ではなく不動産会社を通して行うことが一般的です。交渉がまとまることが任意売却の手続きを進める前提となりますので、必ずしも希望通りにならないことがあります。

任意売却をする予定でいても、万一買い手が現れなかった場合は、結果的に返済ができないことになり、競売になる可能性がありますので、十分に理解しておきましょう。

また、任意売却は、通称ブラックリストといわれる信用情報に載ることになりますので、5年~7年程度はまとまったローンを申し込むことやクレジットカードを作ることができなくなるリスクがあります。

任意売却を検討するときには、メリット・デメリットをしっかりと理解して、将来的に起こりうるリスクも含めて考える必要があるでしょう。

 

任意売却の流れ

最後に、任意売却をする場合の流れを確認しましょう。

 

①不動産会社へ相談

②不動産価格査定

③媒介契約の締結

④債権者と交渉

⑤売却の営業活動

⑥購入者決定

⑦債権者の同意

⑧売買契約の締結

⑨物件の引き渡し・代金の決済・所有権移転

 

まずは、任意売却を進めるために不動産業者へ相談するところからはじまります。その後、物件の査定・調査などがあり、不動産業者と媒介契約後に債権者との交渉をしてもらいます。

債権者から承諾をもらうことができれば、不動産の販売営業に進みます。広告を出すこともあれば、店頭だけで物件を紹介することもあります。購入希望者が出てきたら、債権者から同意をもらい、売買契約をすることができます。その後、物件の引き渡しと代金の最終決済と所有権移転が行われ、手続きは完了となります。

最初の相談から、購入者の決定、売買代金の決済と物件の引き渡しまでは、順調に進んだ場合で3カ月~5カ月ほどはみておきましょう。物件の購入者が決定するまでの期間がどれくらいかかるかで、任意売却の手続き全体が完了する期間に影響します。

 

まとめ

今回は、住宅ローン返済が困難になった場合に選択できる方法として「任意売却」について紹介しました。債権者の承諾がもらえれば、一般の不動産取引に近い取引の流れで進めることができますが、債権者との交渉など個人では対応が難しいことがあるため、不動産会社に相談しながら、しっかりと理解してから進めるようにしましょう。

 

監修

[ライター]

岩野 愛弓

[経歴]

注文住宅会社に15年以上従事し、不動産売買業務の他、新築・リフォームの内外装、家具・建具造作の現場監修を行う。オリジナルデザインの住宅を数多く経験。不動産・住宅専門の執筆活動も行っている。

[保有資格]

宅地建物取引士

 

掲載内容は2019年01月07日時点の情報です。最新の情報とは異なる場合がありますので、あらかじめご了承ください。

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