相続前か相続後か、不動産を売却するベストタイミングとは

家族の不動産が相続になることが明らかであるとき、売却するなら相続前か相続後か、迷っている人もいるのではないでしょうか。「相続後のほうが、税制優遇があって有利なのでは？」というなんとなくのイメージがありますが、本当にそうなのでしょうか。ここでは、相続予定の不動産を売却するベストタイミングについて紹介します。

相続前に売却するメリット・デメリット

相続前に不動産を売却するということは、相続とは関係なく、一般的な「不動産売買」の取引になります。

たとえ自分の親が入院していたとしても、手続きができる状態であれば、相続になる前なら親が所有者で売主となり、売却したときには、不動産の譲渡所得に準じて親に所得税と住民税が課税されます。

●相続前のメリット

・まとまった現金が所有者に入る

・相続人同士での分割トラブルを防げる（事前に話し合いが決まる場合）

●相続前のデメリット

・取引で売却益が出ると所得税や住民税が課税

相続前に不動産を売却することで、所有者にはまとまった現金を受け取ることができます。親が介護状態になり、子供が引き取る場合などで実家を処分するケースでは、不動産の維持費がかかるよりもメリットになることがあります。

また、複数の人が相続人となる不動産があると、相続人同士での話し合いに折り合いが付かず、トラブルになるケースが少なくありません。相続前に現金化しておくことで、スムーズに分割できる可能性が考えられます。

ただし、現金で相続される場合は、不動産相続に比べて相続税率が割高になることに注意しましょう。

相続後に売却するメリット・デメリット

相続後に売却することで、相続税の負担が少なくなるというメリットがあります。所有期間などの要件があり、どの部分に該当するかで税率が変わります。

●相続後のメリット

・要件に該当すると相続税が軽減される

●相続後のデメリット

・相続不動産が共有名義なら売却手続きが複雑

相続となる不動産が、1人だけの名義になるか複数の相続人で共有になるかで、手続きの煩雑さに違いが出てきます。

1人だけが相続人であれば、ただ単に売却の手続きが進むのみであり、メリットとなる相続税の軽減を確認するだけで済みます。

一方、複数の相続人が共有している相続不動産の場合は、売却の手続きの際に、相続人全員がかかわる必要があります。誰か1人でも売却に反対意見を持つ人がいると、スムーズに売却をすすめることが難しくなるデメリットがあります。

相続不動産は所有期間に注意する

相続後の不動産を売却するときは、所有年数に気を付けましょう。なぜなら、所有期間によっては、譲渡所得の課税に対して特例が適用できることがあるためです。

●短期譲渡所得

不動産の所有期間が5年以下で売却したときは、短期譲渡所得となります。

・税率39.63%（所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%）

●長期譲渡所得

不動産の所有期間が5年超えで売却したときは、長期譲渡所得となります。

・5年超：税率20.315%（所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%）

・10年超：税率14.21%（所得税10%、復興特別所得税0.21%、住民税4%）

　（譲渡所得6,000万円以下の部分）

・10年超：税率20.315%（所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%）

　（譲渡所得6,000万円超えの部分）

また、空き家となった不動産を売却するときには、要件に該当すると、譲渡所得から最大3000万円の特別控除が受けられます。（2019年12月31日までの売却対象）

不動産の所有期間や相続不動産が空き家であることなど、税金の軽減対象となる要件は、さまざまなケースがありますので、知らずに損をしてしまうことがないように気を付けましょう。

まとめ

不動産が相続になる可能性がある場合、いつのタイミングで売却すればよいか、不動産の資産価値や相続人の状況など、人それぞれの背景が違うために、一概に「こうしたほうがよい」とはいえないのが現実です。しかし、何も知らずにタイミングが少し違っただけで、税金の負担が多くなってしまう例もあるのです。どのような選択肢があり、何が最適なのか、専門家から情報を得て、しっかりと検討することをおすすめします。

監修

［ライター］

岩野　愛弓

［経歴］

注文住宅会社に15年以上従事し、不動産売買業務の他、新築・リフォームの内外装、家具・建具造作の現場監修を行う。オリジナルデザインの住宅を数多く経験。不動産・住宅専門の執筆活動も行っている。

［保有資格］

宅地建物取引士