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不動産売却

2019.05.20

不動産売却時に直接取引するときに知っておくべき3点

不動産売却は不動産会社に仲介を依頼するケースが多いですが、買主と売主で直接取引することも可能です。ただし、その際はリスクが伴うので要注意です。今回は、そんな直接取引するときに知っておくべきことを解説していきます。

 

 

そもそも直接取引は可能なのか?

 

直接取引する際に知っておくべき1つ目は、そもそも直接取引は法律上問題ないのか?という点です。結論からいうと、不動産仲介会社を通さずに売主と買主が直接取引することは可能です。ただし、その際はまず以下を理解しておきましょう。

 

・直接取引できないケースは?

・直接取引するメリットは?

 

 

○直接取引できないケースは?

 

不動産の売買は、基本的に法人として宅地建物取引業の免許が必要です。不動産は人命にかかわる商品であり、法律や建築など色々な知識が必要です。だからこそ、基本的には宅建免許を取得している不動産会社が主導しないと取引することはできません。

 

ただし、「宅建業」に該当するのは以下のケースです。

 

・宅地(土地や建物)を不特定多数に反復して売買や交換

・賃借の代行や媒介 など

 

「自宅の売却」は不特定多数に売買する取引ですが、それを反復して行うわけではありません。そのため、宅建業に該当しないので、宅建免許を持っていない個人でも取引できるというわけです。

 

 

○直接取引するメリットは?

 

そもそも直接取引することによるメリットは、以下の仲介手数料が発生しないという点です。

 

売買価格 仲介手数料率
200万円未満 売買金額×5%
200万円超~400万円以下 売買金額×4%+2万円
400万円超 売買金額×3%+6万円

 

たとえば、4,000万円の不動産を売却する場合には、最大で「4,000万円×3%+6万円」に消費税を加算した約136万円の仲介手数料が発生します。この仲介手数料が不要になる点が、売主と買主が直接取引するメリットといえるでしょう。

 

 

直接取引するリスクとは?

 

直接取引する際に知っておくべき2つ目は、直接取引することのリスクです。前項のように直接取引するメリットは大きいですが、一方で以下のようなリスクもあります。

 

・各種取り決めをプロ抜きに行う

・物件や売買に関する説明は複雑

・瑕疵担保責任などのリスクを素人同士で決める

 

 

○各種取り決めをプロ抜きに行う

 

不動産の売買には、以下のような色々な取り決めがあります。

 

・売買代金や手付金の支払い

・所有権移転と物件引き渡し

・抵当権の抹消や固定資産税の精算

・契約を履行できない場合

 

たとえば、買主から預かってよいとされる手付金も上限金額がありますし、住宅ローン非承認のときのローン特約などもあります。仮にローン特約を盛り込んだ契約をしていないと、ローンが非承認になったことで買主の違約となり、手付金没収になるのでトラブルリスクにつながります。

 

これらの取り決めをプロである不動産仲介会社抜きに行ってしまうと、売主・買主間でのトラブルリスクは格段に上がるでしょう。

 

 

○物件や売買に関する説明は複雑

 

不動産売買時は、以下のような項目を重要事項説明書に盛り込み、宅建士が買主にきちんと説明します。

 

・法令上の制限

・土地と道路の関係

・インフラ整備

・マンションの用部分

・契約解除

・保険加入

 

上記はほんの一部であり、ほかにもたくさんの伝えるべきことがあります。個人間売買だと伝えるべきことが漏れているケースもあるので、その場合はやはりトラブルにつながってしまいます。

 

 

○瑕疵担保責任などのリスクを素人同士で決める

 

瑕疵担保責任とは、建物瑕疵(≒欠陥)について売主が責任をもって補修などを行うことです。民法上、買主が瑕疵担保責任を追及できるのは、「買主が瑕疵を知ったときから1年間」です。この状態で引き渡しをしてしまうと、売主はずっと瑕疵担保責任を負ったままでリスクが高いです。

 

そのため、通常は「引き渡し後から半年~1年」程度の期間に設定します。このようなことも不動産会社を通さずに行うと分からない可能性があるので、引き渡しをした後もリスクを抱えるかもしれません。

 

 

直接取引はプロの力を借りよう

 

直接取引する際に知っておくべき3つ目は、プロの力を借りるということです。前項のように、個人間の直接取引はリスクが高いです。ただし、仲介手数料はもったいないので個人間で直接取引したいという人もいるでしょう。

 

そのような場合は、たとえば重要事項説明書と売買契約書は司法書士や不動産会社などに依頼するなどの対応をしましょう。

 

そうすれば、上述した点はリスクヘッジでき、かつ仲介手数料を支払うよりは安価なケースが多いです。もちろん、この対策でリスクがゼロになるわけではありませんが、大部分のリスクは解消されるはずです。

 

 

まとめ

 

一般的に、不動産売買において直接取引する機会は多くありません。ただ、たまたま知人や友人が購入意思を示した場合などは直接取引になるかもしれません。仮に直接取引するなら、上述したリスクを把握し、リスクヘッジした上で行うようにしましょう。

掲載内容は2019年05月20日時点の情報です。最新の情報とは異なる場合がありますので、あらかじめご了承ください。

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