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不動産売却

2019.06.17

売却査定価格に影響する?嫌悪施設はどこまで把握し伝えるべき?

不動産売却をするなら「嫌悪施設」が物件の近くに存在するかを把握し、買主に伝えなければなりません。物件の近くに、毎日、煙が立ち込めている工場や、いかめしい人が出入りする反社会的勢力の事務所があった場合、購入をためらう買主がいたり、売却価格が下がったりすることもあります。しかし、売主の勝手な判断で「伝えない」選択をしては、法に触れることになりかねません。不動産売却に必要な嫌悪施設に関する知識を身につけ、後のトラブルがないように不動産売却を進めましょう。

 

嫌悪施設とは具体的にどのような施設を指すのか?

嫌悪施設とは、物件の近くにその施設があることで、買主が購入をためらってしまうような施設のことです。

 

具体的には次のような施設が該当すると考えられます。

 

・住宅地の品位を低下させる施設

パチンコ店や風俗営業を行っている店などが該当します。

 

・騒音、悪臭、汚染を生み出す施設

飛行場や主要道路、鉄道路線、地下鉄などが近くに存在する場合、騒音が発生することが想像できます。また、商業施設に輸送用の大型車両が出入りする騒音が気になるという人もいるでしょう。

最近では学校や保育園など、児童の声やチャイムの音が気になるという人もいます。

 

ごみ処理施設のばい煙、下水処理場、牛舎や養鶏場など臭いの原因となる施設についても、必ず買主に伝えましょう。

 

・危険施設

「その施設で何か事故があったら危険だ」と感じさせる施設としては、ガソリンスタンド、ガスタンク、高圧線などが考えられます。また、反社会的勢力の事務所がある場合に、抗争に巻き込まれると心配する人もいます。

 

・その他

墓地や葬儀場など、心理的に忌避される施設も嫌悪施設に該当します。

 

嫌悪施設の存在は売却査定額に影響するか?

 

嫌悪施設が近くに存在することで、物件の売却査定額や実際の売却額が下がることが考えられます。そして、嫌悪施設に移動してもらうことは、現実的にはほぼ不可能です。売主としては「下がっても仕方ない」と割り切るしかありません。

 

嫌悪施設が存在する場合は、その旨を買主に説明しなければならない義務が売主に生じます(重要事項説明義務)。売却査定額や売却額が下がるのを避けるために、嫌悪施設のことを伝えずにいると、法令違反となりかねません。

 

故意に嫌悪施設の存在を伝えなかった場合だけでなく、売主と買主の意識の違いがトラブルに発展するケースもあります。売主が特に嫌悪していない施設でも、買主にとって嫌悪の対象となる施設も存在しうるからです。

 

宅建業法には「これが嫌悪施設である」という明確な定義がなく、時代の流れに応じて嫌悪施設に含まれるもの、含まれないものが変化します。上記のような個人的な感じ方の違いもあります。トラブルを避けるためにも、嫌悪施設の有無や重要事項説明書への記載内容について、宅建業者としっかり相談しましょう。

 

不動産売却をスムーズに進めるための知識

近隣に嫌悪施設が存在する物件を売却する場合のポイントを確認しましょう。

 

・重要事項説明で嫌悪施設のことを、買主にきちんと説明する

不動産の売買契約を結ぶ前には、必ず重要事項説明を行いましょう。宅地建物取引士が、説明の内容を記載した書面に記名押印し、その書面を交付した上で、口頭で説明を行うのです。

 

重要事項説明では嫌悪施設の存在を説明し、書面にもきちんと記載しましょう。嫌悪施設の説明を受けた結果、「やはりこの物件はやめたい」という買主もいるかもしれません。しかし、これは法的に定められた義務です。きちんと説明しましょう。

 

・事務所や商業施設として使ってもらう

嫌悪施設の近くに暮らすのは抵抗感があるけれど、オフィスとして使うのは構わないという人もいます。

 

住宅として利用する場合、「窓を開けて外気を取り入れたい」「洗濯ものや布団は外に干したい」という要望も多く、煤煙が出続ける施設などは敬遠されます。しかし、オフィスでは空調設備を整え、窓を閉め切っても快適に仕事ができるなら、窓を開けられなくても気にしない、という人も多いのです。

 

また、娯楽や買い物のために訪れるだけの商業施設なら、近くに嫌悪施設があっても気にならないという利用者も多いです。そのため、商業施設用の土地・物件として売り出す方法もあります。

 

・投資不動産用の土地として活用してもらう

ワンルームマンションやウィークリーマンションなど、入居者・利用者が「家賃が安いことが一番」と考える施設は、近隣に嫌悪施設があっても経営が成り立つ可能性があります。コインパーキングや駐車場などに使用してもらう方法もあります。

 

まとめ

近隣に嫌悪施設がある物件は、不動産売却価格が下がる可能性があります。

 

ただ、現代は嫌悪施設と考えられる物件の範囲が広がってきています。「近くにまったく嫌悪施設がない」ような物件も減ってきているのです。

 

嫌悪施設の存在を不利なことだと考えすぎず、まず売却査定から始めましょう。

掲載内容は2019年06月17日時点の情報です。最新の情報とは異なる場合がありますので、あらかじめご了承ください。

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