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不動産売却

2019.07.01

不動産仲介を親と子どもで行う場合に注意すべき3つのこと

不動産売却は、一般的に第三者と売買契約を結びます。しかし、「子どもが自由に売買できるように所有権を子どもに移したい」と思い、親子間で売買するケースもあります。

ただし、その場合は通常と異なる注意点があるので、その点を理解しなければいけません。今回は、そんな親子間売買をする際に知っておくべき3つの注意点を解説します。

 

■贈与契約は避ける

親と子どもの間で不動産売却をするということは、要は不動産の名義を親から子どもへ変えたいということです。

そのため、不動産売却ではなく贈与契約を選択することもできますが、贈与税は高税率なので避けた方が良いでしょう。

 

○譲与税の税率

親や祖父母などの直系尊属から、贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上の子どもに贈与した場合には、贈与税の税率は以下が適用されます。

基礎控除後の課税価格 200万円
以下
400万円
以下
600万円
以下
1,000万円
以下
1,500万円
以下
3,000万円
以下
4,500万円
以下
4,500万円
税 率 10% 15% 20% 30% 40% 45% 50% 55%
控除額 10万円 30万円 90万円 190万円 265万円 415万円 640万円

このように、贈与税は数ある税金の中でも高税率の部類に入ります。この点が、親子間で不動産仲介する際に、贈与契約という選択をしない方が良い理由です。

 

○不動産の評価額

不動産を贈与契約によって譲渡するときの不動産の評価額は以下になります。

・建物部分:固定資産税評価額

・土地部分:路線価

固定資産税評価額は、毎年5~6月頃に行政から郵送される「固定資産税の納付書」を見れば、その書面に評価額が記載されています。

また、路線価は国税庁のサイトで確認することができます。

 

○贈与税の計算方法

贈与税の計算式は以下の通りです。

・贈与税=(不動産の評価額-基礎控除110万円)×税率ー既定の控除額

たとえば、建物の評価額が1,500万円、土地の評価額が2,300万円の一戸建てを贈与した場合、贈与税は以下になります。

・贈与税=(1,500万円+2,300万円-110万円)×45%-265万円=1,395.5万円

このように、評価額3,800万円の不動産を売却するにあたって、評価額の約37%にあたる1,400万円近い贈与税がかかってしまうので、贈与契約はおすすめしないというわけです。

 

■売却時は適正価格で売却する

前項のように、不動産の名義を親から子へ変える場合に贈与はおすすめしません。そのため、通常の不動産売却がベストではありますが、その際は以下の点を知っておきましょう。

・譲渡所得税はかかる

・適正価格で売却する

 

○譲渡所得税はかかる

不動産売却をした場合にも、譲渡所得(≒売却益)があれば税金が発生するので、以下の点を理解しておきましょう。

・譲渡所得の計算方法

・譲渡所得税率

 

◎譲渡所得の計算式

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得=(売却価格-売却時にかかった諸費用)―(購入時の不動産価格+購入時にかかった諸費用-減価償却費用)

上記のように、計算式には減価償却などが絡み分かりにくいので、国税庁の確定申告作成コーナーを利用すると良いでしょう。このサイトで必要事項を入力すれば、減価償却費用も自動計算されます。

 

◎譲渡所得税率

前項の計算で譲渡所得がプラスであれば、以下の税率に則った譲渡所得税が発生します。

項目 長期保有 短期保有
所得税率 15% 30%
復興特別所得税率 所得税額×2.1% 所得税額×2.1%
住民税率 5% 9%

長期保有とは、不動産を売却した年の1月1日時点で5年超の保有、短期保有とは5年以下の保有になります。

このように、贈与税よりは低税率なのが分かると思いますし、そもそも不動産価値が大きく上がらない限り、譲渡所得が高額になることはありません。

 

○適正価格で売却する

親子間の売買は利益を求める売却ではないので、譲渡所得が発生しないように低価格で売買契約を結ぶことは可能です。しかし、それはリスクが大きいので避けた方が良いです。

というのも、相場価格よりも過度に下回った価格で売却すると、「相場価格-売却価格」の差額分が贈与扱いになる可能性があるからです。

そのため、REINS Market Informationや土地総合情報システムを利用し、自分で相場を調べ、さらに不動産会社へ査定依頼をして相場価格を算出してもらいましょう。

その金額を参考に売買契約を結ぶことで、差額分が贈与扱いになるリスクを軽減できます。

 

■通常の売却と異なる注意点を理解する

 

さいごに、親子間で不動産売却すると、通常の売却と以下の点が異なるので注意しましょう。

・融資してくれる金融機関が少ない

・親の自宅を買い取った子どもはその後のローンが組みにくい

 

○融資してくれる金融機関が少ない

まず、親子間売買は融資してくれる金融機関が少ないです。

なぜなら、一般的には相続時に不動産の名義変更を行えば良いものの、わざわざ親族間で不動産を売買することに金融機関は疑問を感じるからです。

平たくいうと、「わざわざイレギュラーな売買に融資する必要はない」と判断する金融機関が多いのでしょう。そのため、融資先を探すのに時間がかかるかもしれません。

 

○親の自宅を買い取った子どもはその後のローンが組みにくい

また、子どもが住宅ローンを組んだ場合、その子どもは原則住宅ローンを組むことができません。というのも、住宅ローンは自宅用のローンなので、原則1人1本しか組めないからです。

つまり、親の自宅を低金利の住宅ローンで購入し賃貸に回し、本当の自宅を住宅ローンで組む、ということはできないので注意しましょう。

 

■まとめ

親から子へ不動産売却をするときには、親から子どもへの売却とはいえ適正価格での売却にしましょう。また、売却時は通常と異なる注意点があるので、その点も理解しておくことが重要です。

掲載内容は2019年07月01日時点の情報です。最新の情報とは異なる場合がありますので、あらかじめご了承ください。

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