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不動産売却

2019.07.15

不動産売却で定期借地権は売りにくい?売却する3のコツ

一般的な不動産は「所有権」の不動産ですが、中には定期借地権の不動産もあります。定期借地権の不動産を売却する場合、通常の不動産売却とは勝手が異なるため、売りにくい傾向にあります。

そこで、この記事では定期借地権の不動産を上手に売却する3つのコツを解説していきます。

 

■ランニングコストを確認しておこう

定期借地権の不動産を上手に売却する1つ目のコツは、売却前に以下のランニングコストを確認しておくことです。

・地代

・解体準備金

・管理費、修繕積立金

というのも、上記の地代や解体準備金が発生するのは、定期借地権や借地権物件ならではの特徴で、検討者がデメリットと感じるポイントだからです。

定期借地権の物件は「永住できないけど物件価格が安い」という点がメリットです。そのため、ランニングコストが高すぎると売りにくいので、売却前にランニングコストを把握しておきましょう

 

○地代

定期借地権の物件の土地部分は、土地の所有者に借りている状態です。そのため、地代が発生します。地代には物件によって以下のようなパターンがあります。

・全額前払いしている

・一部前払いしている

・月々払いにしている

全額前払いしているときは、地代がその物件の購入時価格に含まれているので、特別にランニングコストとして「地代」は発生しません。

そのほかの場合には、地代が毎月発生します。一部前払いにしている分、前払いにしていないときよりも地代は安くなりますが、いずれにしても金額は確認しておきましょう。

 

 

○解体準備金

解体準備金も地代と同じく以下パターンに分かれます。

・全額前払いしている

・一部前払いしている

・月々払いにしている

一戸建ての場合は、全額前払いにしているケースが大半です。

マンションの場合は、解体準備金をローリスクの投資商品で運用しているケースが多いです。そのため、現時点で不足金が発生していないか、「運用状況」を確認しておきましょう。

運用状況については管理会社から資料として届いているはずです。もし手元にない場合は、管理会社に連絡してみましょう。

 

○管理費、修繕積立金

マンションの場合は、通常の所有権マンションと同じように、管理費・修繕積立金もランニングコストになります。

この費用と、前項までの地代・解体準備金を一括で「ランニングコスト」として、周辺の競合しそうな物件と比較しなければいけません。

仮に、物件価格が周辺の競合物件より安くても、ランニングコストが高くなってしまえば、物件価格が安いメリットは薄れてしまいます。

つまり、定期借地権の物件は、所有権の物件よりもさらにランニングコストを加味した価格設定にする必要があるということです

 

■譲渡承諾料を確認しておこう

 

定期借地権の不動産を上手に売却する2つ目のコツは、定期借地権の契約に「譲渡承諾料」がないかを確認しすることです。

譲渡承諾料とは、その不動産を売却(譲渡)するときに、土地所有者へ承諾を得るために支払う費用です。

たとえば、「不動産を譲渡するときには、譲渡承諾料として土地所有者に対して一律30万円を支払う」などの内容になります。

仮に、譲渡承諾料の支払い義務があるなら、その譲渡承諾料は「諸費用」として計算しましょう。

 

■経験豊富な不動産会社を選ぼう

 

定期借地権の不動産を上手に売却する3つ目のコツは、経験豊富な不動産会社を仲介会社として選定することです。

というのも、定期借地権は以下のデメリットがあります。

・定期借地権は説明しにくい

・融資が付きにくい

ベストは、直近で定期借地権を売却した実績のある不動産会社です。とはいえ、そのような不動産が都合良くある可能性は低いので、できるだけ定期借地権の知見がある不動産会社を選びましょう。

 

○定期借地権は説明しにくい

定期借地権は、上述した「ランニングコスト」などをはじめ、仕組みを説明するのが難しいです。

不動産会社の営業マンは不動産のプロですが、ベテランであっても定期借地権の物件を仲介したことがない人はいます。

というのも、そもそも定期借地権の住宅は、世の中に出回っている戸数が非常に少ないからです。

 

◎定期借地権物件は1%未満

1993年2月の定期借地権付住宅第1号の発売から2019年3月31日までで、定期借地権の物件は戸建てとマンションの合計で5万6,004戸です。このうち、マンションの戸数は2万2,593戸です。

一方、2017年末時点ではありますが、日本のマンション供給戸数は644.1万戸ほどです。これらを比較すると、日本における定期借地権マンションの割合は、約0.35%と計算できます。

 

◎査定時に確認する

このように定期借地権の物件自体が極めて少ないので、スムーズに定期借地権を説明できるよう、査定時に営業マンの定期借地権に関する知識レベルを確認しておきましょう。

たとえば、「定期借地権の物件の仲介実績」を聞いたり、「地代や解体準備金について詳しいですか?」とストレートに聞いたりするという方法があります。

通常の不動産売却時よりも、さらに営業マンの見極めが重要になる点は認識しておきましょう。

 

○融資が付きにくい

定期借地権の物件は融資が付きにくいです。というのも、金融機関は融資する際、その物件の担保価値も審査対象にするからです。

定期借地権の物件は土地を所有していないので、どうしても担保価値が低く算出されて融資が付きにくくなります。

このような事情からも、仲介を依頼するなら定期借地権の成約事例がある不動産会社が望ましいのです。成約事例があれば、定期借地権の物件でも融資審査に通りやすい金融機関を知っているはずです。

 

■まとめ

このように、定期借地権の物件は世の中に少なく、「永住できない」という大きなデメリットにより、所有権の物件より売りにくいのは事実です。

しかし、上述した注意点を理解した上で不動産売却に臨めば、高く、早く売れる可能性は高まるでしょう。

掲載内容は2019年07月15日時点の情報です。最新の情報とは異なる場合がありますので、あらかじめご了承ください。

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