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不動産売却

2019.07.22

不動産売却で売主が受け取る「手付金」の意味と役割は?

不動産売却の契約を結ぶとき、買主から売主に「手付金」が支払われることがほとんどです。手付金について、法的には支払う義務、受け取る義務などはありませんが、慣例として支払われています。今回は手付金の意味と役割について確認しましょう。

 

手付金は「売買契約を簡単には解約しにくくする」はたらきがある

手付金のイメージは人によってさまざまです。「契約を結んだ証拠」「売買代金を先払いするもの」など、人によっていろいろな答えがあるかもしれません。手付金は、後で不動産の売買代金に充てられることも多いですが、そのためだけに手付金のやり取りを行うわけではありません。

 

手付金のやり取りをすることには、売買契約を簡単に解約しにくくするという効果があります。そして、手付金には次のような3つの意味があります。まずは3つの意味について確認しましょう。

 

・証約手付

不動産売買契約が成立した証拠として、買主が売主に支払います。

 

・解約手付

何らかの理由で契約を解除したい場合、以下の通り対応が可能です・

 

・買主は手付金を放棄すれば契約を解除できる

・売主は手付金の2倍の金額を買主に支払えば契約を解除できる

 

これは民法第557条第1項に定められています。

 

・違約手付

買主か売主のどちらかに債務不履行があって、相手に損害を与えた場合には、相手に対して損害賠償を行わなければなりません。この際、損害賠償とは別に、手付金が相手方に没収される場合があります。これを違約手付と呼びます。

 

なお、手付金を売買代金の一部に充てるために、売買契約時に「手付金は、残代金支払時に売買代金の一部に充当する」と定める(契約書に明記する)ケースが多いです。

 

手付金に関する「妥当な」決め方とは?

手付金の妥当な金額や、条件の決め方について確認しましょう。

 

・手付金の金額が少額すぎないこと

手付金の金額があまりに少額だと、買主にとって「売買契約をキャンセルしても大した痛手ではない」と感じられてしまいます。

 

売主としては、手付金を高めに設定して、解約しづらい状況を作りたいところです。しかし、手付金の金額が高すぎると、契約にまで至らずに終わってしまう可能性もあります。

 

金額的に妥当な設定にすることが大切です。

 

・手付解除できるリミットが妥当であること

民法では手付解除期日を 「契約の履行に着手するまで」 と定めています。しかし、この規定はかなりあいまいなので、実務の上では、売主と買主の合意のもとで手付解除ができるリミットを定めることが多いです。

 

・リミットまで長くなればなるほど手付解除されやすい

・リミットまで短すぎると買主の不安が強くなり売買契約に至らない可能性が出てくる

 

これらを踏まえて、妥当なリミットを設けましょう。一般的には、契約日から1ヶ月前後の日をリミットとすることが多いです。

 

・買主が住宅ローン審査に落ちた場合

買主の都合で不動産売買契約が解除される場合、売主は手付金を受け取ることができます。

 

ただし、買主が住宅ローン審査に落ちて不動産購入ができなくなったときは、「住宅ローン特約」が適用されるケースが多いです。

 

この特約は、住宅ローン審査に落ちたことが理由で売買契約が解除された場合、売主は買主に手付金を返却すると定めたものです。

 

手付金の他にもある不動産売却でやり取りされるお金

 

不動産売却の際には、手付金以外にもさまざまなお金のやり取りが行われます。売主は資金の出入りの流れやタイミングを把握した上で、資金繰りを考えましょう。

 

・申込証拠金

申込証拠金は、買主が不動産会社に支払うお金です。申込証拠金を支払うことで、買主は他の顧客より優先して、物件を購入することができるようになります。

売買契約が成立した場合、申込証拠金は手付金や諸費用に充てられます。

 

・仲介手数料

不動産売却の際は、仲介業者に依頼して買主を見つけてもらうことがほとんどです。不動産の売買が成立した場合、成功報酬として不動産会社に支払うことになるのが仲介手数料です。

 

・頭金

住宅ローンを利用する人は、物件購入費用のすべてをローンでまかなうのではなく、いくらかの自己資金を用意します。物件購入費用のうち、自己資金で支払う部分を頭金と呼びます。

 

・内金(中間金)

売買契約が成立してから、契約が履行されるまでの間に支払われるお金ですが、手付金とは違いがあります。

 

手付金を支払った時点では、不動産売買の代金の一部を支払ったという意味にはなりませんが、内金(中間金)ははじめから「不動産代金の一部を支払う」という意味を持っています。

 

まとめ

不動産売却の際にやり取りされる「手付金」には、一言でいえば「むやみな解約を防ぐためのお金」という意味合いがあります。

 

売主としては、高額の手付金をおさめてもらい、解約しづらい状況を作りたいですが、買主にも資金繰りの都合があります。双方にとって納得できる手付金の設定を目指しましょう。

掲載内容は2019年07月22日時点の情報です。最新の情報とは異なる場合がありますので、あらかじめご了承ください。

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